כל אדם שיגש לבנק לבקש משכנתא בלי תכנון והכנה מראש בדרך כלל יקבל תמהיל שלישים.
מה זה בכלל תמהיל אתם שואלים?
תמהיל הכוונה מקבץ של כמה מסלולי משכנתא המרכיבים יחד את כלל המשכנתא שלכם.
לבנייה נכונה וטובה של התמהיל והתאמתו ספציפית לעסקה וללקוח המסוים יש חשיבות גדולה.
בנייה נכונה של תמהיל מהווה את עיקר החיסכון במשכנתא!
אנשים חושבים שהדבר החשוב הוא להתמקח על גובה הריבית,
והבנקאי אומר להם אתם רוצים ריבית יותר נמוכה/החזר חודשי יותר נמוך,
אין בעיה נשנה לכם פרט קטן במסלול ונוריד לכם את הריבית באחוז שלם.
אבל הם לא מבינים, שהמסלול שהבנקאי הציע בהתחלה הוא קל"צ – קבוע לא צמוד, שהוא מסלול יציב ובטוח.
והבנקאי עכשיו מציע להם מסלול מ"צ – משתנה צמודה למדד, שהוא מסלול מסוכן שיכול לגרור עלויות כבדות בהמשך.
כך שבפועל כנראה שלמרות ההורדה של אחוז שלם בריבית הם הפסידו בהצעה זו הרבה מאוד כסף!!
ולכן חשוב מאוד להבין שריביות זה נחמד, אבל ממש לא העיקר, הדבר החשוב ביותר הוא בנייה נכונה של תמהיל! ולהתאים אותו לעסקה שלכם!
כמו שאמרנו, תמהיל הוא מקבץ של מסלולים, בכל מסלול יש כמה פרמטרים:
- סוג המסלול (ריבית קבועה/משתנה, צמוד/לא צמוד למדד).
- הסכום הקיים באותו מסלול.
- אורך התקופה של המסלול.
- אחוז הריבית על המסלול.
כאשר אדם ניגש לבנק לבד ללא תוכנית מסודרת ובנייה נכונה של תמהיל ומבקש מהבנקאי.ת משכנתא, בדרך כלל הבנקאי ייתן לו תמהיל סטנדרטי גנרי שניתן לכל אדם שמבקש משכנתא.
התמהיל יהיה מחולק לשלושה מסלולים יחסית שווים בסכומים ובתקופות.
- שליש בריבית פריים.
- שליש בריבית קבועה (לרוב לא צמודה, אבל יש כאלו שמקבלים גם כאן צמוד למדד).
- ושליש משתנה (בד"כ צמוד למדד).
ומה הבעיה בתמהיל הזה? ולמה הוא לא מתאים לנו?
דבר ראשון אם הבנק נותן את אותו תמהיל לכולם כנראה שלרוב האנשים הוא לא מתאים וטוב.
דומה הדבר לאדם שנכנס לחנות בגדים שיש שם רק בגד במידה אחת,
כנראה שלרוב האנשים זה לא יתאים ולא יהיה טוב.. ובטוח שרובם גם לא יכנסו לחנות.
אוותו דבר עם הבנק, אם הוא נותן לכולם את אותו התמהיל כנראה שלרובם הוא לא מתאים.
אבל מה בתכלס החיסרון בתמהיל שלישים?
- המון חשיפה למדד המחירים לצרכן.
- חשיפת יתר למסלולים בריביות משתנות, ובתוספת המדד זה תמהיל בסיכון גדול ויקר.
- חלוקת התקופות בד"כ שווה או כמעט שווה, ואין ניצול של היתרונות בכל מסלול ובריחה מהחסרונות והסיכונים.
(יש משמעות גדולה לתקופות בתמחור של הריבית על כל מסלול, ובתכנון נכון של תמהיל. יש מסלולים שהתקופה משפיעה על גובה הריבית ויש מסלולים שלא. יש מסלולים שכדאי להאריך ויש כאלו שכדאי לקצר וכו')
- תמהיל צריך להיות מותאם לאופי הלקוח, לתוכניות עתידיות, ועוד..
לדוגמא, יש הבדל גדול בין משכנתא לדירה להשקעה, לבין משכנתא לדירה למגורים, ועוד הרבה הבדלים שכל אחד מצריך תמהיל שונה, ותמהיל אחיד לא מתאים.
- בד"כ בתמהיל שלישים יש פריסה ארוכה של שנים, וריביות גבוהות.
בתמהיל שלישים הבנק יציג לכם החזר חודשי נמוך ומפתה, שנובע מפריסה מקסימלית של השנים, וממסלולים בסיכון גבוה כמו 66% ריביות משתנות, והרבה הצמדה למדד, אבל ההחזר החודשי יכול בקלות מאוד לעלות בצורה משמעותית תוך תקופה קצרה, ולהגיע להחזר שלא רציתם ולא בטוח שתוכלו לעמוד בו.
אז מה התמהיל היותר מומלץ?
כפי שכתבנו רבות, אין תמהיל אחד מומלץ, לכל אחד מתאים תמהיל אחר, ובניית תמהיל טוב דורשת הרבה הבנה וניסיון בתחום!
אדם ממוצע לא מספיק מבין בכל מושגי המשכנתא, אילו מסלולים אפשר לקבל? מה היתרונות והחסרונות של כל מסלול? איך ניתן לנצל מסלולים מסוימים לטובתכם? איך להתאים את התקופות כך שיטיבו עם המשכנתא שלכם ויתנו את היתרון הכי גדול? ועוד ועוד..
ולכן הדבר הכי נכון וחכם, זה לתת ליועץ משכנתא שמומחה לכך לבנות לכם את התמהיל הרצוי, להגיש אתכם לבנקים ולסניפים הנכונים..