• הבנק מנצל את פערי הידע שיש בינו לביניכם כדי להרוויח עליכם הרבה מאוד כסף!!!
• פקיד המשכנתאות בבנק מייצג רק את הבנק בו הוא עובד ולא אתכם!!
• תכנון נכון וטוב של המשכנתא מותאם אישית אליכם יכול לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים!!

משכנתא זו כנראה העסקה וההוצאה הכי גדולה שאתם עושים בחיים שלכם!

אנשים לוקחים בדרך כלל סכומים של כמה מאות אלפי שקלים לשלושים שנה,

ובכל זאת לצערי מרבית האנשים הולכים לבנק לבד, בלי שהם מבינים מספיק את כל המושגים של המשכנתא, בלי שהם מבינים את ההשלכות הקשות של כל פיפס בתמהיל, במסלולים, בריביות ובלי שהם מבינים מספיק טוב מה זה מדד מחירים לצרכן ואיך הוא משפיע על המשכנתא וכו'.

אנשים חושבים לתומם שיועץ משכנתא בבנק הוא לטובתם, ולא מבינים שהבנק הוא גוף עסקי שמטרתו להרוויח כסף וכמה שיותר, והוא מאוד שמח שאתם באים אליו לבד ללא הבנה מסודרת, ככה הוא יכול להרוויח עליכם הכי הרבה…

לטובתכם ורק לטובתכם!!

לא הולכים לבנק לבד אם אתם לא מבינים 100% את כל המושגים של המשכנתא!

זכרו! עבדתם ואתם עובדים מאוד קשה על הכסף שלכם – אל תזרקו אותו לבנק סתם.. זה ממש לא חובה!

בדיוק בשביל זה כתבתי את המדריך הזה. מקווה שיעזור לכם להכיר קצת יותר את המושגים והנהלים במשכנתא, ולא תשבו מול הפקיד בחוסר אונים מוחלט. אבל דעו שאין זה תחליף ליועץ מוסמך שילווה אתכם בעסקה!

• משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך (30 שנה) תמורת משכון נכס נדלני.
• משכנתא מאפשרת לנו לרכוש נכס בשווי של עד פי 4 מההון העצמי שלנו (75%), שלולי סיוע המשכנתא היינו צריכים לחכות שנים עד שנוכל לקנותו.
• במשכנתא יש לא מעט סיכונים, היא יכולה לחנוק אותנו כלכלית ולגרום לנו להפסדים גדולים, ובמקרה הקיצון לאבד את הבית שקנינו במשך שנים.
• כדי שמשכנתא תהיה טובה, דרושה הבנה עמוקה בתחום, תכנון רב, והתאמה אישית.

הבנק מלווה לנו כסף ולכן הוא דורש ריבית שנתית כשכר על הכסף שהוא הלווה לנו. הריבית היא הרווח של הבנק בעסקה.

בריבית במשכנתא יש שני פרמטרים: סוג ריבית, ואחוז ריבית.

סוג ריבית:

אפשר לבחור בין ריבית קבועה לריבית משתנה:

ריבית קבועה: קבועה לכל אורך חיי המשכנתא.

היתרון של ריבית קבועה הוא שהריבית לא תשתנה במשך השנים, ואין לה אפשרות לעלות במשך הזמן.

ריבית משתנה: משתנה ע"פ לוח זמנים קבועים מראש.

כדאי לחשוב ולהעריך מה יהיה השינויים באותה ריבית משתנה, והאם יש צפי שהיא תעלה או תרד ובכמה. 

מומלץ לחשוב גם על פירעונות מוקדמים אפשרים ולתכנן את המשכנתא כך שאם נרצה לפרוע לא יהיו לנו קנסות יציאה גדולים.

אחוז ריבית:

אחוז הריבית הוא גובה הריבית שנקבל. 

גובה הריבית הוא אינדיבידואלי ונתון למו"מ. יש לדעת שהריבית יכולה להשתנות לא רק בין בנקים, אלא גם בין סניפים של אותו הבנק. כמובן שיש הבדלים בין לקוחות שונים, כתלות במקרה ובתנאי ההלוואה (כמה אחוזי מימון מהנכס, תמהילים ומסלולים, ותקופות).

עוד משהו שחשוב לדעת…

מעבר לכך שליועץ יש קשרים טובים בבנק, הוא יודע לאיזה טווח ריביות אפשר להגיע.

אדם ממוצע שהולך לבנק לא יודע מה אפשר לקבל, ומה כדאי, וכך המו"מ נועד לכישלון מראש.

מדד המחירים לצרכן נקבע מידי חודש ע"י היחידה לסטיסטיקה, ומחשב את השתנות המחירים של סל מוצרים ושירותים בסיסים.

למשל, סל מוצרים בסיסי שעלה בחודש שעבר 1000₪ , ומחירו בחודש הנוכחי הינו 1100 ₪

מבטא עליה ב 10% של מדד המחירים לצרכן.

המשמעות של עלייה זו היא שערך הכסף שלכם שווה 10% פחות, (כי צריך 10%  נופסים כדי לקנות אותו סל מוצרים שקניתי לפני חודש).

היעד של בנק ישראל הוא לשמור על יציבות מחירים במשק והתפתחות כלכלית טובה, ע"י עליית המדד בטווח שבין 3% – 1% בשנה.

המדד מתפרסם ב 15 לחודש.

ואיך כל זה נוגע למשכנתא שלכם?

כשמסלול במשכנתא צמוד למדד, הכוונה שאנחנו משמרים את שווי הכסף של הקרן בזמן ההלוואה לשווי של הכסף היום, בהתאמה למדד המחירים לצרכן. אם השקל של פעם שווה היום שקל ועשרה, המדד עלה ב 10% וכך גם קרן ההלוואה עולה ב 10%, דבר שיכול להגדיל מאוד את ההחזר החודשי ואת החוב שלכם לבנק.

להרחבה במאמר כאן

לוחות סילוקין הכוונה לשיטת החישוב של ההחזר וסילוק המשכנתא. 

ישנם שני לוחות סילוקין – שפיצר וקרן שווה.

לוח שפיצר – שיטה המחשבת החזר חודשי קבוע לכל אורך חיי המסלול.

ההחזר החודשי יהיה אותו דבר בדיוק, כל עוד אין הצמדה על הקרן, והריבית לא משתנה.

אך אם יש מסלולים עם הצמדה למדד או ריביות משתנות, ההחזר החודשי גדל או קטן בהתאם ולא יתנהג אותו דבר לאורך כל חיי המשכנתא.

לוח קרן שווה – הכוונה להחזיר אותו סכום קרן כל חודש, ורק הריבית הולכת ויורדת עם הזמן כתלות בסך הקרן שנשארה.

היתרון הוא שמתחילים עם החזר חודשי גבוה ובמשך השנים יורדים.

לרוב האנשים לוח קרן שווה לא מתאים ולא ריווחי.

עמלת פירעון מוקדם, נקראת גם עמלת היוון.

כאשר אתם באים לפרוע את המשכנתא לפני סוף הזמן שלה, הבנק בודק באיזו ריבית הוא יכול להלוות את הכסף שלכם לאותה תקופה שנשארה במשכנתא. אם הריבית הממוצעת נמוכה מהריבית במשכנתא שלכם, הבנק מפצה את עצמו על ההפסד ע"י עמלת פירעון מוקדם.

דוגמא, נגיד לקחתם משכנתא מהבנק ב 5% ריבית לשלושים שנה, מבחינת הבנק הוא חתם חוזה על הכסף הנ"ל לשלושים שנה ב 5%.

וכשאתם באים אחרי 10/5 שנים לבנק ורוצים להחזיר את הכסף, הבנק בודק בכמה הוא יכול עכשיו למכור מחדש את הכסף הזה לאותה תקופה שנשארה מהמשכנתא. אם נשאר למשכנתא עוד 25 שנה, הבנק בודק בכמה הוא יוכל להלוות את הכסף הזה ל 25 שנה.

כשהריבית הממוצעת במועד הפירעון נמוכה מהריבית במשכנתא שלכם, הבנק רוצה להרוויח את ההפרש מהריבית הממוצעת היום לריבית במשכנתא שלכם כפול התקופה שנשארה, וההפרש הזה הוא העמלת היוון שתשלמו ובמילים אחרות עמלת פירעון מוקדם.

ואם הריבית הממוצעת עלתה, והיא יותר גבוהה מהריבית שיש במשכנתא שלכם, הבנק יכול עכשיו למכור את הכסף ביותר גבוה והוא אומר לכם תודה רבה ולהתראות והכל טוב.

עמלת היוון – פירעון מוקדם:

במידה והריבית הממוצעת במשק ביום הפירעון נמוכה יותר מהריבית הממוצעת ביום לקיחת המשכנתא.

עמלה תפעולית:

60 ₪ – עלות שמשלמים על כל פעולה בכל מסלול.

עמלת אי הודעה מוקדמת:

0.1% מהסכום הנפרע – ניתן להודיע לבנק 10-30 יום לפני הפירעון ולהימנע מהעמלה.

עמלת מדד ממוצע:

מחצית משינוי המדד ב 12- החודשים האחרונים, במידה ופורעים את ההלוואה לפני ה 15 לכל חודש.

מסלולי הריבית מתחלקים לשלושה עיקרים:

ריבית קבועה: צמודה או לא צמודה למדד.

ריבית משתנה: צמודה או לא צמודה למדד.

ריבית פריים – לא צמוד למדד.

כמה כללים בקשר למסלולי הריבית:

• חייבים לקחת לפחות שליש מההלוואה במסלולי ריבית קבועה, צמודה או לא צמודה למדד, (ניתן לקחת גם את כל ההלוואה במסלולים אלו, מסלול זכאות היא גם מסלול קבוע).
• ניתן לקחת רק עד שני שליש מהלוואה במסלול של ריבית שמשתנה בפחות מחמש שנים, (ריבית משתנה בין 1 – 4.5 שנים, לדוגמא פריים, מט"ח).
• ניתן לקחת עד שני שליש מהלוואה במסלול ריבית משתנה בין 5 – 15 שנים.

פריים: ריבית בנק ישראל + 1.5%

– הקרן והריבית לא צמודים למדד המחירים לצרכן.

– המשכנתא ניתנת למחזור ולפירעון בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם.

– לרוב המסלול בריבית הכי נמוכה במשכנתא.

משתנה צמודה \ לא צמודה למדד:

– המשכנתא ניתנת למחזור בנקודת היציאה ללא עמלת פירעון מוקדם, ואם נרצה למחזר/לסלק את ההלוואה לפני מועד הנקודה, העמלה לא אמורה להיות גבוהה.

– ריבית בד"כ נמוכה מהריבית הקבועה.

קבועה צמודה למדד – ק"צ:

– הרגשת ביטחון יחסי הועיל והריבית קבועה.

– ריבית נמוכה יחסית.

– מסלול זה מתאים לתקופה בה הריביות נמוכות ורוצים לקבע ריבית נמוכה לאורך זמן.

קבועה לא צמודה למדד – קל"צ:

– המסלול הבטוח והיציב ביותר היות והריבית קבועה והקרן אינה צמודה .

– ההחזר החודשי נשאר קבוע לכל אורך התקופה,

קרן ההלוואה לא תגדל.

– המסלול מתאים לתקופה בה הריביות נמוכות.

פריים: ריבית בנק ישראל + 1.5%

– חוסר וודאות לגבי גובה הריבית היות וריבית בנק ישראל יכולה להשתנות כל הזמן.

– מסלול שדורש תשומת לב ומעקב.

– תשלום חודשי יגדל בעליה של הריבית.

משתנה צמודה \ לא צמודה למדד:

– חוסר וודאות לגבי רמת הריבית בתחנה הקרובה.

– המסלול דורש בקרה ומעקב לקראת שינוי הריבית בתחנה.

– ההחזר החודשי הולך ועולה (עם השתנות הריבית והמדד אם יש).

– בריבית משתנה צמודה, הקרן צמוד למדד ויכול לעלות.

קבועה צמודה למדד – ק"צ:

– המסלול צמוד למדד והקרן יכולה לעלות עם עליית המדד

– ההחזר החודשי הולך ועולה לאורך התקופה עם עליית המדד.

– מסלול זה נושא עמלות פירעון מוקדם במידה והריבית הממוצעת כיום נמוכה מהריבית שלכם.

קבועה לא צמודה למדד – קל"צ:

– בדרך כלל המסלול עם עמלת פירעון מוקדם הכי גדולה.

– עלות המשכנתא גבוהה, כי הריבית גבוהה יחסית למסלולים המשתנים או הצמודים.

– החזר חודשי גבוה.

– ככל שהתקופה ארוכה יותר כך הריבית גבוהה יותר.

מסלול לרוכשי דירה ראשונה בלבד:

מסלול הלוואת זכאות- הלוואה מכספי המדינה.

בהתאם לקריטריונים שנקבעים על ידי משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. ההלוואה ניתנת לזכאים של משרד השיכון שקיבלו תעודת זכאות המפרטת את היקף הזכאות.

הניקוד לזכאות לחסרי דירה תלוי בפרמטרים שונים ומחושב בין היתר כשקלול של – שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות של כל אחד מבני הזוג. הלוואות זכאות נוספות הן בגין שירות צבאי/ לאומי – בחישוב מספר חודשי השרות, וכן ניתן סיוע בגין מקום (מענק מקום) בישובים שהוגדרו ע"י הממשלה ובתוכנית מחיר למשתכן. הלוואות זכאות שונות קיימות גם לעולים חדשים, ליחידים ולחד הוריות.

תנאי ההלוואה:

– לזכאים תעמוד הריבית על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת אך לא יותר מ- 3%.

– ההלוואה צמודת מדד.

– הזכאים יוכלו לבחור את תקופת החזר המשכנתא עד ל-30 שנה, עם אפשרות קיצור לתקופות של 10, 15, 20 או 25 שנה.

יתרונות ההלוואה:

•הלוואה בריבית נמוכה.

•אין עמלות פירעון מוקדם, ובנוסף הנחה גדולה על עמלות פירעון בשאר המסלולים הבנקאיים.

•השמאות עולה פחות כסף.

•במקרה של מימוש יהיה קשה להוציא אתכם מהבית.

תמהיל משכנתא הכוונה מקבץ של כמה מסלולי משכנתא שונים המכילים את כלל המשכנתא ונקראים ביחד תמהיל.

תמהיל טוב הוא שילוב מושלם בין המסלולים השונים, התקופות והריביות על מנת לנצל את היתרונות של כל מסלול לטובתנו, ועל מנת למזער סיכונים ולברוח מהחסרונות של כל מסלול ומסלול תוך כדי התאמה מלאה למצבכם הנוכחי והעתידי. ולכן חשוב מאוד להכיר את היתרונות והחסרונות של כל מסלול ולפחות המסלולים הנפוצים יותר.

תמהיל המשכנתא הוא הפרמטר החשוב ביותר בהלוואת המשכנתא!!

תמהיל משכנתא נכון הוא הגורם העיקרי לחיסכון גדול בתשלום המשכנתא.

ובעיקר הכוונה לחישוב חלוקת המשכנתא למסלולים השונים תוך שימת דגש על

3 פרמטרים עיקריים:

1. אילו מסלולים לשלב במשכנתא.

2. איזה סכום בדיוק לשים בכל מסלול בתמהיל.

3. משך התקופה שכדאי לקחת בכל מסלול.

שלושה פרמטרים חשובים אלה יאפשרו לכם להגיע לתמהיל משכנתא אופטימאלי, שבעזרתו תוכלו לחסוך הכי הרבה בהחזרי המשכנתא שלכם.

חשוב לדעת בניית תמהיל היא אישית, אין תמהיל שמתאים לכולם, לכל אחד מתאים תמהיל אחר!

יש כמה כללים של בנק ישראל שצריך לעמוד בהם בבניית תמהיל משכנתא:

• אי אפשר לקחת יותר משני שליש מהמשכנתא בריבית פריים\מט"ח ומשתנות קצרות מ 5 שנים.
• חייבים לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה, (צמודה או לא צמודה למדד).
• אי אפשר להחזיר יותר מ 40% מההכנסה הפנויה שלכם ורצוי להחזיר עד 35%.

חשוב: לפני שאתם ניגשים לבנקים השונים, עליכם לדעת איזה תמהיל אתם רוצים. במידה ותגיעו לבנקים ללא תמהיל מדויק מה שיקרה זה שתצאו משם מבולבלים, ועם תמהיל שלא בטוח שהוא הכי מתאים לכם אלא מתאים יותר לרווחיות של הבנק.

אחוזי מימון במשכנתא הכוונה-כמה אחוז המשכנתא שאנו לוקחים מסך כל עלות הנכס.

כלומר, נניח שהדירה שאנו רוכשים עולה מיליון ש"ח, אם אנו ניקח 300 אלף ש"ח משכנתא זה אומר שאנו עומדים על 30% מימון, אם אנחנו רוצים 700 אלף משכנתא זה אומר שהגענו ל-70% מימון.

ישנם 3 מדרגות קריטיות של אחוזי מימון, כאשר לכל קבוצה נותנים בבנק ריבית שונה וככל שאחוזי המימון של הנכס יותר נמוכים (כלומר המשכנתא שלכם קטנה לעומת הנכס) ככה הריבית שתקבלו תהיה טובה יותר.

ואם אחוזי המימון גבוהים לבנק יש יותר סיכון ולכן הוא מעלה את הריבית.

להלן המדרגות הקיימות:

• עד 45% מימון – זו הקבוצה הטובה ביותר והיא מקבלת את הריביות הטובות ביותר.
• בין 45%-60% מימון – זו הקבוצה הבינונית והיא מקבלת את הריבית הפחות טובה.
• מעל 60% מימון – זו הקבוצה הכי פחות טובה ולכן הריביות בקבוצה זו יהיו היקרות ביותר.

(בתוך קבוצה זו ישנה עוד תת-קבוצה של 75% מימון והיא הכי גבוהה שקיימת בשוק ולכן היא גם מתמחרת יותר יקר מכולן)

בשביל לקבל משכנתא הכי טובה אתם צריכים להביא 55% הון עצמי.

ישנם כמה מגבלות של בנק ישראל הקשורות לאחוז מימון:

אפשר לקבל:

• עד 75% מימון לדירה ראשונה ויחידה (נדרש לפחות 25% הון עצמי).

• עד 70% מימון בדירה חליפית (נדרש לפחות 30% הון עצמי).

• עד 50% מימון בדירה שניה ומעלה (נדרש 50% הון עצמי).

ניסינו להעביר אליכם את המסר שחשוב מאוד להחזיר כמה שיותר כסף כל חודש!

וכך לקצר את תקופת המשכנתא ולקבל ריביות יותר טובות (בעיקרון ככל שהתקופה קצרה יותר הריבית תהיה טובה יותר) וגם נאכל את קרן המשכנתא מהר יותר.

ככל שנחזיר יותר כל חודש נחזיר פחות בחשבון הכללי.

רבים מלוקחי המשכנתאות מעוניינים לשלם "כמה שפחות" כל חודש, וזו טעות קריטית שעולה להם בלא מעט כסף.

בנק ישראל קבע שסכום ההחזר החודשי למשכנתא לא יעלה על 40% מסך ההכנסות של משק הבית,

בפועל הבנקים לא אוהבים לתת יותר מ 35%-38%.

וההמלצה שלנו היא להיות יותר באיזור ה 35%-30%

אישור עקרוני אומר שהבנק, באופן עקרוני, מאשר לכם לקחת משכנתא על סמך הנתונים שאתם מוסרים בזמן הגשת הבקשה. הדגש הוא על באופן עקרוני וזאת במידה וכל המידע שמסרתם היה נכון.

חשוב לקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני שחותמים על חוזה לרכישת הנכס. קרו הרבה מקרים שאנשים חתמו על חוזה, העבירו הון עצמי והבנק לא אישר להם לקחת משכנתא והם היו צריכים להפר חוזה ולהפסיד כסף.

אם זאת, כאמור חשוב לדעת שבד"כ האישור העקרוני ניתן ללא בדיקה של טיב הנכס, איכות הלווה, אפשרויות משכון הנכס וכדומה. האישור אינו מחייב את הבנק ואינו מהווה התחייבות לתת בסופו של דבר את המימון הרצוי.

תוקף האישור העקרוני הינו לעשרים וארבע יום וניתן גם להאריכו אם צריך.

ברוב הבנקים אפשר להתחיל את התהליך של האישור עקרוני באתר הבנק או במוקד הטלפוני של הבנק, ויש בנקים שמצריכים פגישה בסניף לצורך הגשת בקשה לאישור עקרוני.

אלו מסמכים צריך להביא לאישור עקרוני ראו בעמוד הבא.

על מנת לקבל אישור עקרוני אתם צריכים להעביר לבנק בצורה מסודרת:

• צילום תעודת זהות + ספח פתוח של שני בני הזוג.
• שלושה תלושי שכר אחרונים לשכירים.
• עצמאים – שומת מס לשנת המס האחרונה ולפעמים שנתיים.
• עצמאים – אישור רואה חשבון על הכנסות לשנת המס הנוכחית.
• אישור מוכח על הכנסה נוספת (במידה ויש).
• דיווח על כל ההתחייבויות הנוספות שיש לכם.
• תדפיס כל חשבונות העו"ש שיש על שמכם לתקופה של שלושה חודשים אחורה.
• העתק של חוזה הרכישה (במידה וקיים).
• נסח טאבן, אישור זכויות של הנכס עליו אתם רוצים לקבל משכנתא.
• מכתב המפרט מי אתם, כמה אתם מרוויחים, איזה נכס אתם קונים, כמה אחוזי מימון אתם צריכים מהבנק, ועוד כל מה שנראה לכם רלוונטי להציג את העסקה אטרקטיבית.

אתם נמצאים בישורת האחרונה והגיע הזמן לחתום על המשכנתא בבנק הנבחר. לפני שאתם מגיעים לבנק שאלו את הפקיד בבנק האם אתם צריכים להביא אתכם משהו נוסף לחתימות, מלבד תעודות זהות עם ספח (אם תגיעו בלי ספח לא תוכלו לחתום).

• חשוב להגיד לפקיד מהו יום החיוב בו אתם רוצים שהמשכנתא תרד (ראשון, עשירי, או חמש עשרה לכל חודש).
• חשוב לוודא שאתם חותמים אך ורק על מה שסיכמתם, ישנם מקרים של טעויות בתום לב ולאחר החתימה יהיה בעייתי לשנות.

יש הרבה בנקים שעושים את כל תהליך הבטחונות עוד לפני החתימות.. תשאלו את הבנקאי איך הוא מעדיף.

בסיום החתימות ורגע לפני שהבנק נותן לכם את הכסף, הוא רוצה לראות שכל מה שאמרתם בבקשה לקבל אישור עקרוני נכון, הוא רוצה ביטחונות על שמו ובסך הכול הוא רוצה להיות בטוח שהוא לא הולך להפסיד בעסקה הזאת כסף.

בשלב הזה אין לכם מה לדאוג. הבנק ינחה אתכם במדויק מה הוא רוצה שתביאו לו, מאיפה ותוך כמה זמן.

חשוב לפנות זמן בשביל התהליך (אולי אפילו לקחת יום חופש מהעבודה) ולסיים איתו כמה שיותר מהר.

בטרם קבלת הכסף מהבנק, בעת פתיחת תיק המשכנתא יהיה עליכם להזמין שמאות.

הבנק בו לקחתם את המשכנתא יספק לכם רשימת שמאים, מתוכה יהיה עליכם להזמין שמאי שיגיע אל הנכס ויבחן אותו.

בעת השיחה עם השמאי, הוא יספק לכם רשימת מסמכים אותה עליכם להגיש לו בהקדם על מנת לקדם את בדיקתו.

מחיר השמאות משתנה ונע בין 430 ₪ ל-2,000 ₪ (תלוי במחיר הדירה שרכשתם).

לבדיקת השמאי מספר מטרות:

• לבדוק את שווי הנכס והאם אכן תואם לסכום המשכנתא ואחוזי המימון שביקשתם מהבנק.

• לוודא שאין שום בעיה עם הנכס המבוקש.

אם ניגשתם לשמאות בטרם לקחתם משכנתא מבנק מסוים, יש לברר האם השמאי עובד עם כמה בנקים, כך תחסכו את הזמנת השמאי כשתפתחו תיק משכנתא.

(ייתכן כי יגבה מחיר נוסף אך לעתים עדיף לחסוך את הטרחה הנוספת מול שמאי נוסף).

כדאי לבחון הערכת שמאי בטרם חתימה על חוזה הרכישה, ייתכן כי הערכת השמאי נמוכה משווי הדירה בשוק ומשווי הדירה בחוזה, וכך אולי תצטרכו לגייס הון עצמי נוסף לרכישת הדירה.

רשימת בטחונות שהבנק ידרוש ממכם:

• חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם על כתב התחייבות – המוכרים יהיו צריכים לחתום על מסמכים עבור הבנק מול עורך הדין שלהם.
• ייפוי כוח נוטריוני – הבנק ירצה שתחתמו על ייפוי כוח נוטריוני שבמידה ואתם לא עומדים בתשלומי המשכנתא הוא יכול למכור את הנכס בשמכם.
• רישום בטאבו/מנהל מקרקעי ישראל – הבנק יבקש לרשום על שמו "הערת אזהרה" בטאבו או במנהל על מנת שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו.
• רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת אזהרה בטאבו מבקש
• הבנק גם לרשום משכון במשרד המשפטים. בדרך כלל הבנק מבצע את הרישום בעבורכם או ששליח יכול לעשות זאת תמורת עלות מסוימת.
• ביטוח חיים – עבור שני בני הזוג. הביטוח הוא בעיקר בשבילכם. אם חלילה אחד מבני הזוג נפטר, חברת הביטוח מכסה את המשכנתא והבנק מקבל את הכסף שלו.
• ביטוח נכס – על אותו משקל כמו בביטוח חיים, הבנק רוצה גם לבטח את הנכס מפני רעידות אדמה, שיטפונות ועוד.

• ללכת לבנק ללא ידע והכרת התחום על בוריו. הנציג שיישב מולכם מיד יזהה את נקודת החולשה הזאת ומכאן ימקסם את הרווח של הבנק על חשבונכם.
• לחשוב שלנציג הבנקאי יש אינטרס לעזור לכם. הנציג הבנקאי עובד בבנק ומטרתו למקסם את הרווח של הבנק ועל חשבונכם. תעשו רגע חושבים.
• לקחת תמהיל משכנתא עם מסלולים שלא מתאימים לכם ובריביות גרועות, ולרצות להחזיר כמה שפחות כל חודש..
• לא לתכנן נכון את העתיד ואת ההחזרים החודשיים ושינויים שיכולים להיות בהמשך.
• לא לקחת יועץ. בסופו של דבר יעוץ זו השקעה קטנה ביחס לתשואה. תנסו.

• שקט ורוגע נפשי בכל תהליך המשכנתא עד לקבלת המשכנתא החדשה.
• ליווי מקצועי ואמין, יש מי שיטפל וידאג לכם מול הבנק.
• תנאים טובים יותר וחסכון כספי גדול. (עשרות ומאות אלפי ₪).
• משכנתא שתפורה בדיוק למידות שלכם.
• סדר, ארגון ותכנון להווה ולעתיד.
• זמן פנוי ושקט. תמשיכו להתעסק במה שאתם באמת אוהבים לעשות

• חוק! – ככל שתחזירו יותר כסף לבנק כל חודש כך תשלמו פחות ריביות לאורך חיי ההלוואה.

ככל שההחזר החודשי שלכם יהיה גבוה יותר, כך תורידו את קרן החוב שלכם מהר יותר ותשלמו פחות ריבית, ותחסכו בסך הכולל של המשכנתא.

• הבנק והבנקאי הם לא לטובתכם! הבנק הוא גוף עסקי שמטרתו להרוויח הכי הרבה כסף מכם! הבנקאי עובד בבנק ומייצג את מטרות הבנק. גם אם הוא מאוד נחמד אליכם, זכרו שמטרתו להרוויח הכי הרבה כסף, ולכן חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ חיצוני לבנק שמטרתו היא לעזור לכם ורק לכם.
• תמהיל הוא אחד הדברים הקריטיים במשכנתא, חשוב מאוד לבנות תמהיל נכון ומותאם לכם אישית שלוקח בחשבון את כל הצרכים שלכם, ולבוא עם התמהיל מוכן לבנק, ולבקש מהבנקאי הצעה לתמהיל הזה, אם לא תבואו עם תמהיל מוכן הבנק יתן לכם תמהיל שמתאים לו ומשרת את המטרות שלו ולא שלכם.

דעו – תמהיל טוב ומותאם אישית אליכם הרבה יותר חשוב מגובה הריביות

• חשוב לנהל את הסיכונים במשכנתא נכון, לחשוב מה מתאים לכם ומה הצפי שלכם להמשך, וע"פ זה לבנות את המסלולים והתמהיל
• קחו יועץ משכנתא! יועץ משכנתא זו לא הוצאה זו ההשקעה הכי טובה ומשתלמת שלכם. יועץ טוב יתן לכם שקט נפשי והרבה מאוד חיסכון בכסף וזמן פנוי.

1. דירוג האשראי שלכם.

צריך לדעת שהבנק יעבור על כל חשבונות העו"ש שלכם, התנהלות פיננסית, תלושים, הלוואות וכו'. ולכן כדאי "לסדר" את כל החשבונות שלנו כמה חודשים אחורה, שלא יהיה בעו"ש שורות שידליקו נורות אדומות לבנק, ואם יש תקלה לבוא עם הסבר מניח את הדעת מה בדיוק קרה ולמה, ואם יש בעיה אמיתית אולי אפילו לשקול לדחות את לקיחת המשכנתא בכמה חודשים.

2. תכנון פיננסי נכון.

לחשוב כמה כסף יש לנו – הון עצמי, וע"פ זה כמה משכנתא אנחנו יכולים לקבל. דירה ראשונה עד 75% מימון (כלומר צריך להיות לנו 25% משווי הדירה) דירה יחידה (שאינה ראשונה) עד 70% מימון, דירה שניה ואלאה עד 50% מימון.

יש לחשב כמה אנחנו יכולים להחזיר כל חודש, לחשוב על הוצאות ושינויים עתידיים וכו', וכן לחשב הוצאות נלוות לקניית הדירה כמו עו"ד, שיפוצים ועלות המעבר.

בד"כ הבנק לא ייתן לכם להחזיר יותר מ 40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם (לאחר ניכוי החזרים על הלוואות קבועות וכדומה), אבל כדאי לא להחזיר יותר מ 30% חוץ ממקרים מיוחדים. ככל שתחזירו יותר כל חודש כך המשכנתא שלכם תהיה יותר זולה בסך הכללי.

3. אישור עקרוני.

לפעמים (כשיכול להיות בעיות) רצוי לפני חתימה על חוזה לפנות לבנק לקבל אישור עקרוני על המשכנתא. אישור עקרוני כשמו כן הוא, הוא אישור עקרוני שהבנק מוכן לתת לנו משכנתא בתנאי שכל המידע שמסרנו היה נכון, ולא יהיו שינויים גדולים בפרטים שלנו עד לקיחת המשכנתא. תוקף האישור העקרוני הינו לחודשיים וניתן גם להאריכו אם צריך.

4. רכישת הנכס.

כדאי מאוד להתייעץ עם עו"ד על כל תהליך הקנייה והנלווה אליה, וכן לבדוק שאכן אפשר לשעבד את הדירה לטובת המשכנתא ושאין שום עיקולים ושעבודים אחרים על הדירה וכדומה. יש להתייחס לסכום הכסף שנלקח במשכנתא ולהתאים את מועדי התשלום בהתאם, רצוי מאוד לקחת טווח זמן הגיוני ואפילו מרווח כדי שלא נתקע עם בעיות בלקיחת המשכנתא ונגיע לאיחור בתשלום.

5. הכנת התמהיל האופטימאלי.

כדאי ללמוד ולהכיר קצת את מושגי היסוד של המשכנתא, להכיר את המסלולים העיקרים, מה היתרונות והחסרונות של כל מסלול, מה זה אומר ריבית משתנה, קבועה, הצמדה למדד וכו', חשוב להכיר את המושגים שתוכלו להבין יותר מה אתם עושים ולא ליפול בטעויות.

חשוב לדעת שתמהיל של משכנתא הוא הדבר הכי קריטי וחשוב במשכנתא!! תמהיל נכון שמתאים לכם ורק לכם ולוקח את כל הצרכים והמשתנים שלכם בחשבון יכול להוזיל לכם את המשכנתא בהמון! הרבה יותר מאשר משא ומתן ארוך ומתיש על כל עשירית האחוז בריבית המשכנתא.

כדאי מאוד להיעזר ביועץ משכנתא לפחות לצורך בניית תמהיל טוב ומתאים לכם ולא לבנק, וחובה להגיע לבנק אם תמהיל מוכן שאתם רוצים ולבקש את המשכנתא דווקא בתמהיל הזה, כי אם לא תגיע עם תמהיל מוכן הבנק ייתן לכם תמהיל שמתאים לו ולא לכם.

6. משא ומתן בין הבנקים.

לאחר שבניתם תמהיל טוב, אתם ניגשים לבנק ומבקשים הצעה טובה למשכנתא בתמהיל הנ"ל. בשלב הראשון הולכים לבנק ומבקשים הצעה לתמהיל

שבנינו, כדאי ללכת לעוד בנק שתיים ולבקש הצעה לאותו תמהיל, במידה וקיבלתם הצעה פחות טובה, תראו לבנקאי את ההצעה שקיבלתם מהבנק הראשון ותבקשו ממנו לתת הצעה טובה יותר, לא להשוות! לתת הצעה טובה יותר. ואם קיבלתם הצעה טובה יותר אתם יכולים לחזור לבנק הראשון ולהראות את ההצעה שקיבלתם ולבקש שישפרו את ההצעה שלהם, ושוב גם כאן לא להשוות אלא לתת הצעה יותר טובה מהבנק השני וכן אלאה עד שתקבלו הצעה טובה.

7. שמאות:

לאחר שבחרתם את הבנק המתאים שהביא את ההצעה הכי טובה, צריך ללכת ולפתוח תיק של משכנתא. הבנק ייתן לכם רשימה של כמה שמאים ועליכם לבחור אחד מהם ולהזמין אותו לבחון את הנכס. השמאי יספק לכם רשימת מסמכים אותה עליכם להגיש לו בהקדם על מנת לקדם את בדיקתו. מחיר השמאות משתנה ונע בין 430 ₪ – 2000 ₪ תלוי במחיר הדירה שרכשתם.

לפעמים יש לשקול הערכת שמאי לפני החתימה על חוזה הרכישה, ייתכן כי הערכת שמאי נמוכה משווי הדירה בשוק או מסכום החוזה, וכך אחוז המימון שאתם רוצים יגדל ואולי תצטרכו לגייס הון עצמי נוסף לרכישת הדירה, ולכן אם יש חשש לדבר כזה כדאי לבדוק זאת מראש ולא להיתקע אח"כ.

8. חתימות בבנק.

בשלב החתימות חשוב לבדוק כי התמהיל שאתם חותמים עליו הוא אכן התמהיל עליו סיכמתם עם הבנקאי מראש כדי למנוע טעויות מצערות שיכולות לקרוא. יש להביא לפגישה את כל חומר המשכנתא מסודר, חוזה רכישה או שוברים אם זו דירה מקבלן.

צרפו לתיק המשכנתא את שמו של הפקיד, טלפון וכתובת אימייל לכל שאלה שתצוץ בהמשך. כדאי לבדוק עד מתי הריביות נשמרות לכם, ולעמוד היטב בלוח הזמנים כדי לא להיקלע למצב בו הריביות פקעו וישתנו וכל ההחזר יכול להשתנות ולהיות מושפע מכך.

חשוב! יש להגיע עם תעודת זהות וספח בלבד! דרכון וכדומה לא תופס.

לאחר החתימות תקבלו מהבנק משימות, יש לכם עד 24 ימים לבצע את כל המשימות, והן קריטיות להמשך התהליך כיון שאם הם לא יבוצעו הבנק רשאי לבטל את ההסכם שבוצע ולהעלות לכם ריביות. חלק מהמטלות הם בטחונות לבנק, צריך לעשות ביטוח חיים וביטוח דירה שנועדו להגן על הבנק במקרה של פטירה או הרס המבנה, וכן רישום אזהרה על הנכס בטאבו לטובת הבנק וכן לטובת הקונים כדי שלא יהיה אפשר למכור את הנכס בלי אישור של הבנק או מאחורי גבכם.

בנוסף הבנק דורש חתימות של המוכרים על הסכם בו הם מתחייבים להחזיר את הכסף לבנק במקרה בו העסקה לא יצאה לפועל. לאחר שסיימתם את כל המשימות הבנק צריך לתת אישור שהכל הושלם כמו שצריך, והוא מעביר את הכסף ישירות לחשבון של המוכר כדי לוודא שאכן הרכישה בוצעה.

לאחר כל התהליך הארוך והמפרך הזה בשעה טובה אתם יכולים להיכנס לנכס שלכם.

מזל טוב!!!