מאיזה בנק כדאי לי לקחת משכנתא?

בישראל יש שבעה בנקים למשכנתאות ועוד חברת ביטוח כלל וחברות חיצוניות שנותנות משכנתאות.

לכל בנק יש את היתרונות, החסרונות והדברים שייחודיים רק לו, זה לא אומר שיש בנק אחד טוב ואחד רע, אלא שלא כל בנק מתאים לכל עסקה ולכל לווה ולווה.

יש בנקים שיותר מתאימים לעסקה מסוימת ובנקים אחרים פחות, ולפעמים הפוך, הכל תלוי בעסקה ובלווה, יש הבדלים בין כל לווה ולווה וכן בין העסקאות, והבנקים מסתכלים בצורה שונה על הרבה דברים.

ובבואנו לבחור את הבנק המתאים לנו יותר, ולאן כדאי לנו להגיש בקשה, ואיפה להתמקד.. צריך להכיר את ההבדלים והיתרונות של כל בנק, כדי שנדע מה הבנק שיכול הכי להתאים לעסקה שלנו ולהביא לנו את ההצעה הטובה ביותר.

עוד משהו שחשוב לדעת, שכל סניף בנק הוא יחידת רווח נפרדת, ויכול להיות סניף של בנק פועלים שכבר עמד ביעדים שלו ולא רוצה למכור את הכסף עכשיו בזול, ויש סניף שלא עמד ביעדים והוא רעב למכור לכם את הכסף וייתן לכם הצעה זולה וטובה..

בגדול, יועץ משכנתאות טוב, שמכיר את הבנקים מהשטח ומניסיון גדול, יודע בכל עסקה לאיזה בנק כדאי לגשת ולאיזה בנק פחות, מאיפה הכי כדאי להתחיל את המו"מ ולאן להמשיך, מה היתרונות והחסרונות של כל בנק ואיך לנצל את כל הדברים האלו לטובת המשכנתא שלכם, ולהוזיל בכך עשרות ומאות אלפי ₪ במו"מ אפקטיבי ואיכותי…

אז קשה להחליף את הניסיון והידע שיש ליועץ, אבל בכל זאת ננסה במאמר לגעת בהבדלים בין הבנקים השונים.. כדי לדעת לאיזה בנק כדאי לגשת עם המשכנתא שלכם, ולכן צריך להכיר את כל היתרונות והחסרונות והייחודיות של כל בנק ובנק.

ועכשיו לסקירה המלאה.

בנק מזרחי טפחות:

הבנק עם נתח שוק הכי גדול בארץ כ 35%-40% מכלל המשכנתאות בארץ, הבנק מגלה גמישות במקרים רבים של בעיות וסיבוכים ויודע לטפל בהם בצורה הכי טובה, הרבה תיקים שנופלים בבנקים אחרים מקבלים מענה במזרחי. כמו כן הוא בנק שנוח לעבודה והכי נגיש.

אך יש לדעת שבד"כ הוא פחות מצטיין בריביות טובות ומי שיש לו תיק פשוט וקל עדיף לנסות בבנקים אחרים, אלא אם כן הוא לקוח ממש טוב שאז הבנק יכול להילחם עליו (ואז גם הבנק יכול להציע הטבות כמו 50K ₪ הלוואה בלי ריבית, ועוד הטבות משתלמות).

כמו כן הוא אינו מפלה לרעה לקוחות שלא מנהלים את העובר ושב שלהם במזרחי.

הבנק ייתן משכנתאות גם מעל גיל 80, כמו כן שיטת החישוב שלו לגבי ההכנסות גם של שכירים וגם עצמאים הם מקלות יותר לעומת בנקים אחרים, ומי שנמצא על הגבול מבחינת הכנסות ויכול להיות שבנקים אחרים יעשו בעיות לגבי הכנסות, בבנק מזרחי יעבור יותר בקלות.

לבנק יש מחלקה משפטית שמוכנה לבדוק מקרים בעייתיים של נכסים גם לפני שנחתם חוזה, זה נקודה מיוחדת וייחודית רק לבנק זה.

(לבנק מזרחי טפחות יש בעיה עם דירות בקומות גבוהות בבניינים ללא מעלית. הבנק יעדיף לפעמים לוותר על לקוחות מאשר לשעבד נכסים כאלו.)

ניתן להגיש בקשה דיגיטלית באתר הבנק גם בלי הגשת מסמכים, ולקבל אישור עקרוני תוך כמה ימים.

בנק לאומי:

הבנק השני בגודלו בארץ בשוק המשכנתאות עם נתח שוק של כ 25%-30% מכלל המשכנתאות, יחסית בנק זול ונותן ריביות טובות, נוטה להילחם על הלקוחות שלו, מאפשר קבלת תנאים טובים יותר למי שמנהל אצלו את העובר ושב (בתנאי שהם לקוחות פעילים, מי שיש לו חשבון בלאומי והוא לא פעיל יופלה לרעה בריביות), ולקוחות שאינם מנהלים בבנק את העובר ושב יקבלו תנאים פחות טובים. אך יש לדעת שלאומי פחות יודע לעגל פינות, ומי שיש לו תיק קצת מורכב הם לא נוחים במיוחד.

הבנק נוטה להגביל את גיל הלווים בסיום המשכנתא עד גיל 75 למרות שיש בנקים אחרים שיאפשרו פריסה גם עד גיל 80.

בנק לאומי עד לפני כמה זמן היה היחיד שאפשר הגשת בקשת משכנתא מקוונת דרך האינטרנט מה שאף בנק לא נתן, כאמור עד לפני כמה זמן אך בתקופה האחרונה עוד בנקים מצטרפים לדרך זו.

(קצבאות נכות והכנסות של ביטוח לאומי לא מקבלות מענה בבנק לאומי כאשר מגישים בקשה למשכנתא, אנשים שהכנסתם מתבססת על הכנסות כאלו יתקלו בבעיה בבנק לאומי כאשר יבואו להגיש בקשת משכנתא)

בנק פועלים:

הבנק הכי גדול במשק מבחינת החזקת חשבונות עו"ש כ 40%, ושלישי בגודלו במשכנתאות כ 20% מכלל המשכנתאות בארץ, הסיבה לכך כי יש שוני רב בין הריביות שהבנק נותן ללקוחות שלו לבין ריביות שהוא נותן ללקוחות אחרים, לקוחות שלו יקבלו תנאים טובים ומי שאינו לקוח יקבל תנאים פחות משתלמים, וצריך לקחת את זה בחשבון.

הבנק אוהב משכנתאות גדולות, אבל פחות אוהב אחוזי מימון גדולים מדי, במעל 60% מימון ללקוחות שאינם מנהלים עו"ש בבנק יהיו תנאים פחות טובים.

פועלים יודע לתת גרייס ארוך יותר משאר הבנקים, עד שלוש שנים (בשאר הבנקים לרוב שנתיים).

כמו כן למשכנתא יש עלות נוספת של דמי פתיחת תיק, אם רק תבקשו הנחה תקבלו, יותר מאשר בבנקים אחרים.

פעם בנק הפועלים לא ממן עסקאות של דירות מפוצלות בכלל, כיום יותר מקילים. כמו כן בנק הפועלים הבנק שהכי מקפיד לראות אסמכתאות למקור ההון העצמי שלכם לביצוע עסקת הנדלן, דברים שבנקים אחרים פחות מקפידים עליהם.

בנק פועלים נוקט בהרבה דברים להחמיר, אם יש ספק דברים אפורים וכו'.. בנק פועלים מחמיר ולא מקל.

(דורש ששני בני הזוג יפתחו חשבון עו"ש בפועלים לשם קבלת משכנתא, לא חייבים להעביר פעילות)

בנק דיסקונט:

נחשב לבנק זול בהרבה מהמקרים.

בד"כ ללקוחות שמנהלים בו עו"ש והאחוז מימון שלהם הוא מתחת ל 45% יקבלו הצעות יפות! אך לקוחות שאינם שלהם או עם אחוז מימון מעל 60% יקבלו ריביות גבוהות יותר.

הבעיה המרכזית שלהם זה הזמני עבודה, להוציא אישור עקרוני ותעודת זכאות ואישורים נוספים זה סיפור שיכול לקחת שבועות. הבנק לא דורש העברת חשבון, אינו הבנק המרכזי ולא הביררת מחדל של לוקחי משכנתאות.

פחות אוהב עצמאים.

בנק הבינלאומי:

בנק יחסית יקר, נותן בעיקר ללקוחות שלו ולא ללקוחת אחרים, אוהבים משכנתאות קטנות ולקוחות שלוקחים אחוז מימון נמוך, נותנים הנחות למי שמעביר אליהם חשבון. אוהבים לקוחות טובים.

בנק איגוד:

זכרונו לברכה… דווקא היה בנק חמוד, אבל כבר פחות רלוונטי.

בנק ירושלים:

בנק שמור למסורבים ולקוחות בעייתיים, הריביות יהיו בשמים, אבל למקרים מסוימים הוא הבנק היחיד שיאשר משכנתא.

הפנייה אליו תהיה רק לאחר שמיצינו את יתר האפשרויות או שמראש אנחנו יודעים שזה האפשרות היחידה.

אך לקוחות עסקיים יכולים דווקא לקבל הצעות יפות בבנק ירושלים.

חברת כלל:

חברת ביטוח שנותנת משכנתא, היתרון שלה שאינה כפופה לכל החוקים והרגולציה של בנק ישראל בנתינת משכנתא, כמו אחוזי מימון, או הגבלות פריים וכדומה.

היא טובה למשקיעים בגלל אחוז הפריים הגבוה, ויש לה עוד מגבלות לרוב לא התייחסו לנכס בפחות ממיליון שקל או הכנסה חודשית פחות מ 15K.

עד כאן הסקירה של הבנקים השונים. יש עוד כמה גופים חוץ בנקאים, אבל זה כבר נושא למאמר בפני עצמו.

חשוב מאוד לדעת לאיזה בנק כדאי לגשת בכל עסקה, למרות שתמיד יכולים להיות יוצאים מהכלל, ויש זמנים שבנק מסוים או אפילו סניף מסוים בתוך הבנק מאוד ירצו לתת משכנתא ויתנו תנאים מעולים! או להיפך שסניף מסוים כבר עמד ביעדים שלו ואינו רוצה למכור כסף בזול ולכן ייתן לכם הצעות גבוהות מאוד!!

וכן, כל סניף וסניף הוא יחידת רווח עצמאית, ויכול להיות שסניף מסוים של לאומי רוצה למכור הרבה כסף וייתן תנאים מיוחדים וסניף אחר שכבר עמד ביעדים שלו ייתן הצעות גרועות.

ולכן חשוב לדעת בכל זמן נתון לאן כדאי ללכת, לאיזה בנק, ולאיזה סניף בתוך הבנק, והרבה פעמים גם לאיזה פקיד בתוך הסניף לגשת, ודברים כאלו רק יועץ שנמצא המון בבנקים יודע אונליין.

ולכן כדאי מאוד להיעזר באיש מקצוע שיכווין אתכם להצעה הכי טובה בשבילכם!

מתלבטים לאן לגשת? לא יודעים מה הבנק המתאים לעסקה שלכם? יש לכם שאלות?

פנו בשמחה.

עמנואל לאופר

054234103